Faut-il racheter les murs et le fonds de l’hôtel ?
Les deux sont possibles : racheter les murs et le fonds vous rend maître du bâtiment et de ses travaux, racheter seulement le fonds réduit fortement l’investissement mais vous lie à un propriétaire. Le choix dépend de votre apport, de l’état du bâtiment et de l’offre du cédant.
| Murs et fonds | Fonds seul | |
|---|---|---|
| Montant à financer | Élevé | Plus réduit |
| Travaux lourds | À votre charge, à votre rythme | Selon le bail, souvent négociés avec le bailleur |
| Charge annuelle | Remboursement des prêts | Loyer |
| Patrimoine constitué | Oui | Non |
Dans les deux cas, regardez qui paie les gros travaux de mise aux normes : c’est souvent le premier point de friction entre bailleur et exploitant. Voir Reprendre un bail commercial.
Combien vaut un hôtel ?
Le fonds d’un hôtel se valorise le plus souvent sur un multiple de l’excédent brut d’exploitation (EBE) retraité, recoupé avec les barèmes professionnels en pourcentage du chiffre d’affaires ; les murs s’évaluent comme un bien immobilier, en tenant compte du loyer qu’ils peuvent supporter.
Les éléments qui font la valeur :
- l’emplacement et la demande (affaires, tourisme, événements, saisonnalité) ;
- le taux d’occupation et le prix moyen sur plusieurs années ;
- la part de clientèle directe par rapport aux plateformes de réservation, qui prennent une commission ;
- l’état des chambres et la conformité du bâtiment ;
- les activités annexes (restaurant, bar, séminaires).
Retraitez l’EBE avec une rémunération normale du dirigeant et, si vous rachetez seulement le fonds, avec le loyer réellement dû. Voir Valoriser une entreprise avec l’EBE et Comment évaluer une entreprise ?.
Comment lire le taux d’occupation et le RevPAR ?
Trois indicateurs suffisent pour comprendre l’activité d’un hôtel : le taux d’occupation, le prix moyen par chambre louée et le RevPAR, qui combine les deux.
- Taux d’occupation : chambres louées divisées par chambres disponibles.
- Prix moyen : chiffre d’affaires hébergement divisé par le nombre de chambres louées.
- RevPAR : chiffre d’affaires hébergement divisé par le nombre de chambres disponibles.
Exemple simple : un hôtel de 20 chambres ouvert toute l’année dispose de 7 300 nuitées. S’il en loue 4 745 (65 % d’occupation) à 90 € en moyenne, son chiffre d’affaires hébergement est d’environ 427 000 € et son RevPAR de 58,50 €. Demandez ces chiffres mois par mois sur trois ans : ils révèlent la saisonnalité et la marge de progression. Comparez-les à ce que vous observez sur les plateformes de réservation.
Quelles normes de sécurité et d’accessibilité vérifier ?
Un hôtel est un établissement recevant du public soumis à des règles strictes de sécurité incendie et d’accessibilité, et des travaux de mise en conformité peuvent coûter cher. Faites-les chiffrer avant de fixer le prix.
- Sécurité incendie : procès-verbal de la dernière visite de la commission de sécurité, avis favorable ou réserves, registre de sécurité, contrôles périodiques des installations.
- Accessibilité : attestation de conformité ou agenda d’accessibilité programmée, chambres adaptées.
- Classement : date d’attribution des étoiles (valable cinq ans), écarts relevés lors de la dernière visite.
- Bâtiment : toiture, chaufferie, ascenseur, performance énergétique.
Notre guide Quels audits avant de racheter une entreprise ? complète la liste.
Comment financer le rachat d’un hôtel ?
Le fonds se finance comme une autre entreprise, avec un apport de 20 à 30 % du besoin total et un prêt le plus souvent sur 7 ans ; les murs se financent à part, par un prêt immobilier plus long. Les deux montages s’additionnent souvent dans une même opération.
Une structure courante consiste à racheter le fonds par une société d’exploitation et les murs par une société civile immobilière qui lui loue le bâtiment. La banque vérifie que les annuités cumulées, loyer compris, restent nettement inférieures à la capacité d’autofinancement. Bpifrance peut garantir une partie du prêt bancaire de transmission, sans se substituer à la banque. Voir Comment financer le rachat d’une entreprise ?.
Que faut-il pour le restaurant et le bar de l’hôtel ?
Si l’hôtel sert des repas ou de l’alcool, vous devez reprendre la licence adaptée, détenir le permis d’exploitation et faire suivre la formation en hygiène alimentaire à au moins une personne.
Une licence restaurant suffit pour servir de l’alcool pendant les repas ; pour un bar ouvert en dehors des repas, il faut une licence de débit de boissons à consommer sur place (licence III ou IV). La mutation d’une licence se déclare en mairie au moins quinze jours avant le début de l’exploitation. Les règles détaillées sont dans notre guide Comment racheter un restaurant ?.
Où trouver un hôtel à reprendre ?
Les hôtels indépendants se vendent souvent par des cabinets spécialisés en hôtellerie, mais aussi en direct quand l’exploitant prépare sa retraite.
La page Hôtel du site recense les sociétés du métier par département, avec leurs chiffres publiés. Les fiches « En vente » ont été mises en vente par leur dirigeant ; les autres sont « À surveiller » : elles ne sont pas en vente, mais un profil gratuit vous prévient le jour où leur dirigeant se décide.